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滨江东精装三房只卖400多万?产权已缩水至不足50年

  • 2022-01-19 13:55:59 来源:新快报

新快报讯 见记者魏鑫报道,由于配套成熟、江景资源丰富,海珠滨江东动辄10万+/方米的房价让不少刚需族望而却步。但日,“400多万元入住滨江东一手现楼精装三房”的推广被各路中介刷屏朋友圈,参考该楼盘的地段和周边房价,这价格确实足够惊喜,吸引不少购房者关注。记者实地走访发现,该楼盘产权已缩水至不足50年,户型也不够方正。

90年代“江南第一楼”再推新货,少量特价单位

明珠花园上世纪90年代就已开盘,因其采用当年流行的“港式设计风格”一度被誉为“江南第一楼”。中介人员所说的“428万元/套起买海珠现楼”,就是这个位于海印桥南边的明珠花园。

“放了10套特价房,低层中层都有”,一名房产中介向记者表示,开发商为了回笼资金才放出特价单位。记者从房产台获悉,项目目前的市场均价约5.5万元/方米。

值得注意的是,明珠花园本来规划6栋住宅,其中4栋早已售罄交楼,但因资金问题有2栋烂尾,更换开发商后余下的2栋直到两年才建成,并于2021年推出;目前只剩一栋未售罄。据业内人士透露,“那2栋楼烂尾的时候只建到第5层,从第5层往上都是全新建的”。

另外,该楼盘是在1996年建成的,地也是上世纪90年代拿的,意味着本次出售的虽然是新房,但其产权已不足50年。

此外,由于建成年代较早,小区外观稍显老旧,内部也没有什么园林景观,整体居住环境一般,有网友就吐槽道“楼龄太大了,如果追求居住质感,500万元预算其实可以在离市区远一点的地方买到更漂亮的新房子”。对此中介人员也向记者表示,不少看中这个楼盘的客户,大多是有“海珠情怀”的本地居民。

地段和配套是卖点,但户型不够“方正”

据了解,购房者除了价格,也看中明珠花园的“地段”和“配套”。项目距地铁10号线(在建中)滨江东路站约800米;步行至8号线晓港站也在1公里左右;还有海印大桥、新港东路等交通路网,不管是坐地铁还是自驾,均可快速通达越秀、天河、金融城、琶洲、南沙等地,“从这里开车去珠江新城大概只需要15分钟”。

项目所处的滨江东是目前整个海珠商业、教育资源大量集中的板块,小区周边的生活配套已经非常成熟:江南西、中大、北京路、客村五大商圈在15分钟车程内;周边中小学有滨江东路小学、前景路小学、广州五中(省一级)、九十七中(省一级)、南武实验中学(省一级)等多所优质公立学校(学位分配以教育局分配为主);三甲医院、城市公园基本也是“举步即达”......配套不完善是很多郊新盘的通病,成熟的社区配套让明珠花园加分不少,对看中居住便利的“老广”来说是一大吸引点。

值得关注的是,该盘距江边较远,大部分单位并不能望江。目前项目在售是B4栋百合阁,为单体楼,共25层,其中1-3层规划商业,4-25层为住宅,大约有176套货。产品涵盖建面约93-103方米三房现楼住宅,全部带装修,主打“超80%使用率”和“智能家居”。

有别于常规户型,该户型餐厅和客厅不够方正,但从实际体验上来看,餐厅和客厅都是一个独立的长方形,但是交界处是一个三角形,不至于影响动线走位。关于单位选择,东南向5号房、南向6号房可以避开噪音,光线也比较好。

目前实景样板房已开放,所有在售单位均带装修交付,销售人员表示,“交完首付即可办证,可享一定优惠”。

周边二手房价6万-12万元/方米

“500万元不到在滨江东这边选择很少”,一名房产中介人员介绍说,周边二手房的挂牌均价在6万元/方米左右。

记者从贝壳网获悉,距离明珠花园较的二手房主要有单体楼悦龙阁、海印南苑和滨江新城市花园,其楼龄基本在20年左右;其中滨江新城市花园1月参考均价是60026元/方米、海印南苑最新均价是46367元/方米、悦龙阁最新均价是49557元/方米。

滨江东板块开发很早,有着对望二沙岛的地段和自成一派的成熟配套,基本已没有什么建设空间。板块内的住宅供应已二手房为主,多为楼龄超20年的小高层。

作为主打江景和地段的传统高端住宅聚集区,从上世纪90年代开始先后有金海岸、中海锦苑、珠江广场、海珠半岛花园等项目进驻,最新挂牌价从6万多到12万+/方米不等;整体户型偏大,改善型特征较为明显。

业内人士:还看好琶洲、沥滘的置业前景

“我觉得未来两年,中心区的置业需求可能会集中在海珠”,有业内人士认为,海珠大量旧改项目会在未来带来“持续且稳定的供给”,且海珠丰富的产品段可覆盖刚需和改善广泛的置业需求,在天河、越秀等中心区供应稀缺的情况下,海珠的置业热度将会有所上升。

想在海珠“上车”的刚需族可关注海珠南部(沥滘片区)。今年沥滘片区有大量旧改蓄势待发,旧改面积足足是猎德村的4.8倍,;去年12月沥滘更是传来新增93.85万方住宅用地的消息...这些地将在未来为海珠带来一些新房供应,整体城市面貌和配套也能得以升级,再加上背靠“南部创新湾”规划,不少房产从业者均看好该片区的置业前景。

目前该片区内有新房越秀·天悦江湾(约11万/方米);二手房珠江御景湾社区(约3.2万/方米)盛景家园(约3.9万元/方米)。房地产市场研究专家邓浩志认为,未来片区内供应量较大,整体住宅定位会偏偏需一些。

值得一提的是,琶洲也是海珠被市场看好的置业板块:总价上千万元的保利海珠天珺一开盘“即罄”;在限价的影响下,位于万胜围的保利天悦仍有10万元/方米以下的成交价,可能因为琶洲产业目前还在起步阶段,“如果预算足够,可以考虑”。

“琶洲有些楼盘实施限价,价比较高”,邓浩志认为,琶洲板块因为住宅稀缺、产业高端(电商总部)、江景资源等因素,和海珠南部(沥滘片区)一样较有价值,但目前琶洲板块的房价已经高于海珠其他板块,置业门槛偏高,更适合改善型购房者。“购房者可根自己的预算和需求决定买哪里”。

关键词: 滨江东 新房 产权 缩水

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