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公司家族评级下调至“B3”,中梁控股“增收不增利”?

  • 2022-04-18 13:51:39 来源:长江商报

在业内有“小碧桂园”之称的中梁控股(02772.HK),曾凭借高周转快速扩张模式,三年就迈入千亿房企阵营。

然而,好景不长,激进扩张“狂奔”下遇到行业寒冬,加之政策调控、疫情等因素,中梁控股的隐忧正在逐步显现:业绩指标大幅放缓,融资渠道受限、流动风险增强。

据中梁控股日前发布的2021年年报,公司2021年实现营业收入约761亿元,同比上升15%,但利润仅约47.56亿元,同比下降27.57%,归母净利润亦同比下滑27.8%至27.03亿元。

中梁控股“增收不增利”的主要原因是利润率出现大滑坡,全年毛利率由上一年的21%降至17.12%,首次降至20%以内,净利润率由上一年的9.95%降至6.24%。

长江商报记者注意到,中梁控股销售情况也不容乐观,今年一季度,中梁控股累计合约销售额216亿元,同比下滑55%,销售价格也随之下降。

4月6日,穆迪已将中梁控股的公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“B3”,展望仍为负面。穆迪预计,由于消费者信心疲弱和经营环境严峻,未来6-12个月,中梁控股的合同销售额将下降,这将减少公司的经营现金流,进而减少其流动

中梁控股表示,2022年的基调依然是求稳为主,将维持经营流动、减杠杆和稳债务作为主要经营目标,以优化融资结构、提升运营管控效率,防范风险、降本增效为主要经营逻辑。

毛利率降至五年来新低

今年以来,受市场环境影响,房企销售情况不容乐观。中梁控股的销售额也出现大幅下滑

数据显示,今年一季度,中梁控股累计合约销售额(连合营企业及联营公司的合约销售)约为216亿元,较去年同期的480亿元,同比下降55%。权益销售额,中梁控股只录得151.2亿元,同样下降了55%。

2022年1月和2月,中梁控股的合同销售额分别同比下降39%和62%。2月降幅刷新自2021年以来单月纪录。今年3月,中梁控股合约销售额约为68亿元,同比下降60.5%。

在百强房企中,中梁控股的表现排在行业后列。机构数据显示,今年一季度,百强房企全口径销售金额同比降幅47%,4成企业的降幅高于50%。

中梁控股2021年业绩目标为1800亿,而实际上实现合约销售额1718亿元,同比微涨1.8%,目标完成率95.4%。

销售下滑,业绩不达标,中梁控股的盈利能力也在下降,表现出“增收不增利”的态势。2021年,中梁控股实现毛利130.33亿元,同比减少5.92%;毛利率17.12%降至五年来新低,同比下降3.89个百分点。

公开数据显示,自2017年至2021年,中梁控股毛利率分别为20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%,2021年毛利率是首次降至20%以内。

对于利润下滑,中梁控股认为主要是均售价的影响,在年报中其作出的解释是:主要由于受压于均售价,年内交付的物业项目土地收购成本相对有关均售价较高,因此对若干开发项目作出减值拨备。

从销售价格来看,2021年中梁控股合约销售均价为12000元/方米,2020年这一数据为12500元/方米。2022年1月、2月,中梁控股实现合约销售面积为80.1万方米、66.4万方米,同比降幅27.6%、46.3%;合约销售均价为10500元/方米、9700元/方米,较上年同期的12500元/方米、13800元/方米,每米减少了2000元和4100元。

开源节流多举措降杠杆

在“三道红线”等政策下,中梁控股的重点,也从高速狂奔,转向了降杠杆、降负债。

截至2021年底,中梁控股净负债率约为35.4%、剔除预收款后负债率为75.8%、现金短债比为1.04,踩中一条“红线”,处于黄档。

今年是中梁控股的偿债高峰期,5月公司有一笔3亿元绿色优先票据即将到期,今年还有约9亿美元的离岸债券将到期。

中梁控股是美元债“大户”。惠誉的研报显示,中梁控股未来6个月将有8.19亿美元的离岸债券到期,其中5月到期2.93亿美元,7月到期4.48亿美元,8月到期1.5亿美元。另据穆迪测算,该公司的无限制现金/短期债务的比率,从截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。

年报数据显示,截至2021年底,中梁控股包括银行贷款、其他贷款、优先票据等即期债务总额,有195.4亿元。而现金及现金等价物为202.81亿元,若再加上于2023年4月17日到期的优先票据13.02亿元,公司未来12个月偿债压力不小。

中梁控股积极采取措施缓解流动风险,包括出售资产、停止拿地等资本开支、加大促销去化与回款力度、出售资产与项目股权回款、股东注资与借款、实行扁化管理以降本增效等。

在拓储上,中梁控股也实行开源节流,拿地放缓。2021年上半年,中梁控股土地投资总额为408亿元,共获取67个土地项目。而到了2021年下半年,公司土地投资总额仅118亿元,新增18个项目。

在3月1日惠誉评级中,惠誉指出,如果公司继续优先偿还债务而非补充土地,预计公司2022年土储年限将降至2.5年以下,2023年将降至2年以下。

除减少土地投资外,卖掉本被寄予厚望的物业公司中梁百悦智佳服务的举措,也被市场看作中梁控股亟需现金的另一个信号。

公司还在年初进行了架构调整,将控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合,控股总部的部分员工将被转岗。据年报数据显示,截至2021年12月31日止年度,中梁已确认为的员工成本为20.65亿元,较2020年减少了1.88亿元。

中梁控股表示,2021年年中以来,已经采取包括加快销售与回款,节省开支、减少买地并保有现金等果断的措施去应对行业困境。而在行业瞬息万变的当下,中梁是否能打破困境还需时间检验。

融资成本较高

为实现部分债务的清偿,公司付出了高利率的代价。根据此前公告,中梁控股曾在2021年9月份发行一笔美元优先票据,票面利率12%。该公司融资成本也由2020年末的8.5%,升至2021年末的9.0%。

据克而瑞统计,2018年、2019年、2020年及2021年上半年,80家重点上市房企均融资成本分别为6.77%、7.02%、6.87%与6.88%。而在2018年-2020年内,中梁控股均融资成本由9.9%到9.4%,再到8.5%,尽管表现出下降趋势,但仍高于行业均水。中梁控股曾表示希望2021年均融资成本降低至8%。

日,国际评级机构穆迪再次下调中梁控股的公司家族评级,从“B2”调至“B3”,展望为负面。且之前两个月,穆迪、惠誉也先后下调评级。两大评级机构均对中梁控股的债务、现金流,及再融资风险表达了担忧。

穆迪副总裁兼高级分析师CedricLai表示:“评级下调反映出,在未来12-18个月内,由于经营现金流疲弱和到期债务规模庞大,中梁控股的流动减弱,再融资风险加剧;而负面展望反映出该公司流动减弱,解决其再融资需求存在不确定。”

事实上,早在3月1日,惠誉评级已将中梁控股的长期发行人违约评级、高级无抵押评级自“B+”下调至“B-”,展望为负面。驱动惠誉下调公司评级的因素主要有:再融资风险加大、业务状况恶化、非银行贷款占比高企、少数股东权益占比提高等。(记者陈然)

关键词: 中梁控股 增收不增利 千亿房企 三道红线 销售情况 百强房企 公司家族评级

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