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还用经营贷套利买房?当心贪便宜吃大亏

  • 2022-04-22 17:05:19 来源:中国商报网

近日,中国商报记者走访新房及二手房市场的过程中发现,有房地产中介从业人员会联合银行工作人员向客户提供“省钱方案”:用经营贷套取资金,不仅能迅速获得一大笔现金,且相较房贷,还能省下几十万元的还款利息。真有这样的“好事”吗?

经营贷重出江湖

什么是经营贷?记者了解到,经营贷即经营用途贷款,是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,原本是给企业主补充流动性用的,之前的利息并不低,期限大多是一至两年。

去年以来,为了缓解新冠肺炎疫情给经济带来的影响,从中央到地方都加大了对小微、民营企业的融资支持。各大银行纷纷抛出低息经营贷,甚至直接给经营贷贴息。经营贷业务的初衷本是好的,但有人借机钻了空子,用经营贷的钱买房,享受更低的利率,更长的还款期限。

“经营贷款的用途只能用于经营,原则上是不能用于买房的。”中国建设银行北京一支行工作人员姚先生表示,“我们这个贷款最多可以贷十年,以100万元为例,我们这个贷款的还款方式相对房贷可以少还一半的利息。”姚先生表示,只要贷款人拿着企业营业执照和房本等相关证件,就可以获得抵押房产市值70%的资金。贷来的钱不可直接用于买房,但可以将卡内的钱取出来,用现金买房。姚先生表示,有很多熟人介绍来的客户,确实用款用途不合规,不过都是这么操作的,没问题。

一位房地产相关从业人员陈女士也对记者透露,她也可以联系银行做经营贷提现的操作,但需要经营主体每年的经营流水超过60万元,不过贷款额度每年为30万元,利息也是低于房贷的。

对于这种操作,记者向链家北京丰台某门店工作人员赵先生求证,他表示也听说过这种方法,但链家有明确的要求不能这样操作,甚至也不能跟客户去说这种方法,“至于谁用没用过就不知道了”。

一位平安银行的贷款客户经理田雨(化名)对记者表示,银行明令禁止客户经理给客户出这样的方案。每个月、每个季度,银保监会都会查银行的卷宗,如果被查出来了,客户需要在下一期还款日之前归还所有本金,客户经理也会有连带责任。如果银行的客户经理抱有侥幸心理来向客户如此承诺的话,或许是为了完成业绩考核指标。田雨还透露,银行是决不允许让“经营贷”违规进入楼市的,但很多银行员工会找第三方公司来当作收款公司,这样的话也会产生一定的手续费。

田雨还表示,一些贷款中介公司会跟客户将房贷的利息与抵押经营贷的利息对比着算一笔账,然后在套利空间内,贷款中介公司就可以跟客户谈收费的问题,少则几万元,多则上百万元。

贪便宜或吃大亏

记者在采访过程中了解到,在经营贷提现的实际操作过程中涉及的费用五花八门,比如,个人最终没有充足的资金还款,贷款中介可向个人提供过桥资金并收取高额利息。总账算下来,个人最终的花费金额或许会超过节省下来的利息支出。

“抵押经营贷流入楼市是破坏金融秩序的行为。”北京市京师律师事务所主任张凌霄对中国商报记者表示,2020年央行、银保监会已经发布相关通知,对相关行为进行集中管制。但类似现象仍时有发生。

记者发现,去年3月,银保监会等三部门就联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称通知),明确提到加强贷中贷后管理,要求银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。

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中国银行保险监督管理委员会官网截图

在加强中介机构管理一项中,上述通知还要求,房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务,不得诱导购房人违规使用经营用途资金;在提供新房、二手房买卖经纪服务时,应要求购房人书面承诺,购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。

张凌霄表示,对金融机构监管而言,首先,如果银行在明知贷款是以经营贷之名行房贷之实的情况下仍然提供贷款,甚至主动招揽客户进行此类违规经营贷,其行为则违反了央行和银保监会的相关规定,将会面临行业纪律的处罚。以北京为例,今年北京银保监局已组建联合工作组赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致经营贷资金违规流入房地产领域等问题,一经查实将依法从严从重处理。其次,此类违规行为实际上是改变了贷款的用途,在性质上属于挪用贷款,不排除客户以期撬动楼市风潮赚取差价的情况,但楼市变幻莫测,如出现楼市价格动荡,相关经营贷很难收回,存在次贷风险。

张凌霄还提醒购房人,如是采取欺诈手段骗取贷款,存在虚构经营项目或伪造权属证明等情况的,则有可能涉嫌构成贷款诈骗罪,被追究刑责。如果违反贷款合同约定,违规使用经营用途的贷款资金,购房人可能会被银行机构采取惩戒措施,面临提前还款、核减授信额和纳入征信系统等风险,甚至存在着房财两空的风险。(记者 付颢琬)

关键词: 经营贷套利买房 二手房市场 什么是经营贷 省钱方案 房地产中介机构

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