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富春山居改善盘放量上新 开发商成色几何?

  • 2022-05-20 10:14:54 来源:北京商报

错过了“小阳春”的北京开发商正在抓紧自救。最近一段时间,门头沟放盘量很大,让“消沉”的新房市场再次热闹起来,四道桥“三兄弟”带来了罕见小户型供应,西山相府、富春山居改善盘放量上新。富春山居项目,是雅居乐进京后的第二个住宅项目,然而门头沟多年来改善房源扎堆,富春山居需要面对新老项目的“围追堵截”,在亦庄经历一轮限竞房洗礼后,雅居乐再次陷入改善盘的厮杀。富春山居可以选吗?开发商成色几何?购房者在买房时,也别只盯着价格看。

成败山景

门头沟位于北京正西偏南,距市区约20公里,与其他远郊区相比,崛起速度相对靠前。从区域划分上,有老城区、新城区之别,各自的特点也非常鲜明:老城区的生活配套较为完善,生活氛围浓厚;新城区则处在发展阶段,目前所供应的大部分新房项目也主要集中于此。

富春山居项目主推建面约143平方米的洋房、158平方米平墅、195-225平方米叠拼别墅。整个地块不大,共计280余套房源。

富春山居项目三面环山,自然环境是最大的卖点。在案场项目推介的时候,销售人员基本回避了“配套”话题,主要安利自然与山水。“通过沙盘也可以看到,妙峰山、龙门洞、万佛寺、戒台寺环绕四周,居住在这里自然环境优美。”

这个销售人员口中的“世外桃源”之地,首先直面的就是配套挑战。

据销售人员介绍,365Plus购物中心是距离富春山居项目最近的商业,距离有2.5公里左右,与龙湖长安天街、京西大悦城的距离更是超过了3公里。

医疗方面,有京煤集团总医院(三甲医院)、北京门头沟区中医院、门头沟妇幼保健院等。不过北京商报记者走访发现,这部分离售楼处很近,但距离实际项目车程都在40分钟以上。

项目自身有一块F3其他类多功能用地,大概率会做成商业配套,不过雅居乐方面也直言:“目前还在规划中,不清楚细节,具体做什么不确定。”也就是说这方面存在未知性,即便如愿落地,因地块小的缘故,“贡献”也不会太大。

除此之外,富春山居项目自身的两个“槽点”——墓地和高压线是购房者更为关心的。北京商报记者通过实地走访发现,万佛华侨陵园位于项目南侧,不过基本被山势所遮挡,这方面最难受的其实是由中建开发的长安麓府项目,但高压线这个“槽点”却无法回避,富春山居卖的就是山水相映的自然风景,四周密布着高压线会是怎样一种体验?这可不是一家开发商能解决的问题。

4公里外的售楼处

地铁S1号线的开通,为门头沟带来了大量的置业客群,雅居乐·富春山居的营销中心便位于S1号线上岸站附近。

售楼处周边一切的生活氛围,初看很有迷惑性,细究却与项目基本不搭边,这里距离项目本身还有大概4公里的距离。

北京商报记者为购房者们做了个出行实验,在北京工作日非早晚高峰期间,从复兴门地铁上车,到富春山居的项目所在地,通过公共交通出行的方式,耗时1小时54分钟,到富春山居售楼处,也就是高德地图上的“城市展示厅”只需要1小时。反过来的时间大致相同。

“山路、沟渠、单一通道出行,轨道交通缺失、公交间隔过长,从售楼处到项目实际所在地的这4公里将来的坑要远大于五里坨。”一位曾经亲自参与五里坨出行的某头部房企北京公司GR负责人直言,跟五里坨目前到市中心上班、办事仅有石门路类似,富春山居前的友谊路是它的“华山一条道”,虽然目前规划建筑密度要远低于五里坨,但因为是山路+沟渠,出行难度也不低。“现在石门路早晚高峰平均开车6公里要在40分钟以上,但好在石门路是平原,努努力骑小黄车和电摩托还能走,友谊路除了开车,别的就别想了。”

北京商报记者现场也替购房者们试验了一下共享单车出行:从S1线上岸站出来,骑上共享单车,一路爬坡25分钟后、在两腿发软之际终于达到了富春山居的大门口,但是bug来了,锁不上车,App提示“该区域共享单车的运营范围尚未覆盖”,电子锁车需要另付20元调度费。

借用与记者一同骑共享单车看房大哥的话:“适合养老,但却不适合年龄特别大的老人,依山而建的房子,没办法开车,出个门都难。”

区域的死海

2021年5月,北京首次尝试集中供地,包括1宗共有产权房在内的30宗地块皆顺利成交。其中,雅居乐以15.3亿元底价摘得门头沟永定镇0077、0081等地块,也就是现在的富春山居项目。当时成交的30宗地块仅有4宗以底价成交,可见开发商对于这宗地块的态度。

富春山居受限于地段和容积率,全部为别墅产品,这也注定它要与区域内的同类竞品厮杀。与亦庄的限竞房扎堆一样,门头沟改善盘多,产品定位基本相似,同质化现象比较严重,缺乏差异化的支撑,突出重围就需要更多的时间成本。

除此之外,门头沟的区域要素条件也基本相同,同样的产品指标,同样的资源配置,尤其是项目周边的利好因素也几乎为“共享”:交通优势、配套设施,甚至同一座商场、同一所名校都被各个项目反复提及。

如此情况下,产品设置的些许差异并不能突出特色,户型小一码、加入些许科技元素,“微创”带来的结果就是很难建立自己的绝对优势。

从门头沟的“逆袭”历史也可以看出,区域需求错配或是去化难的主要原因。

京西近年来一直是北京土地供应的“洼地”,海淀、丰台、石景山等区域新盘稀缺,这给门头沟带来更多外溢需求。房子五年大致一个置换轮回,在新房供应几近断供的情况下,多个改善客群也转向门头沟。

但2018年以后,石景山新房市场开始发力,阻截了去往门头沟的大量置业客群,家门口有房可选,谁还会过河去买房呢!比较被津津乐道的就是中海寰宇天下的爆发,踩准市场需求的脉搏,一时成为“神盘”项目。

与此同时,海淀四季青、树村等又接连供地,分流了门头沟高端改善客群。

门头沟改善项目的去化有多难?中骏西山天璟项目2016年拿地,2017年6月开始售卖,从期房卖到了现房,目前还有房源在售。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出,门头沟相对于北京其他区域来说,其地处永定河畔、湿地公园之侧的近山水优势是比较大的,生态宜居性更强,这也是吸引置业人群的一个点。另外,门头沟区具有一定的置业客群基础,但对于一些与市场供应相契合的高端用户,其对区域整体的资源配置等的要求也更高,门头沟区在这些方面略显不足。

而对于刚需置业群体来说,一方面其他区域如朝阳、海淀等大量限竞房项目入市,对门头沟依赖的外溢需求形成一定分流;另一方面,门头沟区的改善大盘也提高了刚需客群的入手门槛,致使这部分群体无法“消化”。基于此,门头沟区一方面要进一步加强城市配套建设以及区域资源的优化;另一方面也需要调整供应结构,推出一些契合刚需置业客群的项目,差异化房源供应促去化。

也是吸取了门头沟新房市场过去的经验和教训,最近刚刚上新的金茂、龙湖、金地四道桥“三兄弟”转变了产品策略,主要以61-99平方米的小户型产品为主,不再选择做“大”,而是针对外溢的刚需客群。但这一产品策略的前提是,要有地铁支撑。(记者 王寅浩)

关键词: 富春山居改善盘 西山相府 北京开发商 北京新房市场 富春山居可以选吗 富春山居开发商成色几何

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