已购公房买了之后算商品房吗？为什么不建议购买二手房？

• 2023-06-07 10:31:13 来源：民企网

已购公房买了之后算商品房吗

已购公房买了之后不算商品房。虽然购买公房以后，房地局过户后下发的房本是商品房房本，但已购公房与商品房还是有很大区别的。已购公房与商品房具体区别如下：

1、已购公房：公房一般指原来是单位或企业分给职工的住房，房改以后买成个人产权的是已购公房，基本都可以直接上市交易，没有买成产权的为使用权，不能直接上市交易。公房一般小户型多，物业管理费用低，房龄老，采光好，房屋使用面积大。

2、商品房：商品房是具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。商品房一般物业管理费比公房高一些，管理好一些，楼龄新，公摊面积大，大户型多一些，普遍而言，和公房相比，普遍而言使用面积相对小。

3、二者税费收的有所不同：契税都是一样的，公房满两年就没有增值税，公房绝大部分是查不到原值的，所以个税是1%征收，而商品房是收差额20%，而且商品房如果不满两年是有个全额的5.6%的增值税，满两年普通住宅则免收，满两年的非普通住宅则按差额的5.6%征收。

为什么不建议购买二手房

1、基础设施老化

二手房基本上都隶属于老小区，不少老小区的技术设施都是跟着建房一起建设的，自然也会相对老旧很多。在和一手房进行对比时，自然不占优势。而且因为建造时间久远，不少设施也不够完备，导致人们的生活需求不能完全满足。

2、更改装修方案麻烦

如果不按照原主的装修来，就需要将原本所有的装潢设计推倒重来。但凡动得稍微大一点，可能涉及到整个结构上的重组，到时会增添不少麻烦。不光耗时耗力，装修时所有家具的重组，也会是一笔不小的开销。

3、抵押价格低

对于普通工薪阶层来说，买房可能只是用于居住，部分人可能用于出租，增添收入。但是对于需要大量流动资金的生意人来说，房屋作为独立的不动产，又拥有了特殊的含义，可以作为资产进行抵押，以获得周转的金钱。

如果是一手房的话，居住的时间较短，而且房屋整体资质优秀，能借贷到的资金偏多。但是二手房的使用时间长，在做抵押时势必会影响房屋价值，导致能获得的周转资金大大缩水。

已购公房有什么优缺点

1、已购公房是原来单位福利分房，员工以成本价，优惠价，标准价三种方式之间购得。已购公房包括央产房和普通公房，央产房需要单位同意办理上市后方可出售过户，普通公房需要注意，原单位是否有优先购买权，是否有限制出售的条款，一般在原始购房契约上有写。

2、与商品房区别，缴税是多了土地出让金，但是金额不多，如果满五年不有个税的房子，商品房是按差价的20%交个税，公房因为没有原值，按网签价1%缴个税。商品房商业贷款，单价和总价超环线指导价的时候就是非普通住宅，会产生差额增值税，公房的话，没有非普一说，网签价高也没关系。

3、公房缺点：多数建成年代久有可能太老的房子会影响贷款年限，户型一般，小面积较多，优点：位置好，税少，贷款高一些，户型紧凑，低总价能购买居室功能更好一些。

首套房为什么不要写两个人的名字

1、手续麻烦。

如果在房产证上写夫妻两个人的名字，那无论是去办理房贷还是办理房产手续都非常麻烦。比如在办理房贷的时候，必须提供夫妻两个人的申请材料，包括基础材料以及工作证明，银行流水，无房产证明等等。

2、影响离婚析产。

夫妻共同购买房屋有可能发生离婚或产生其他纠纷。如果只有一方的名字在房产证上则会给解决问题带来不小的麻烦。双方将无法分割房屋资产，这将导致一方拥有更多的权利和选择。因此，建议夫妻在购买房屋时，对这些潜在的风险做出充分的考虑，特别是在婚姻关系未稳定的情况下。

买房写两个人名字好处有哪些

1、法律角度

在法律上，房产证上的名字是两个人还是一个人，其性质是一样的。因为在法律上是有相关规定的，夫妻双方婚后所购买的房子属于夫妻双方的共同财产，所以不管写谁的名字都一样。即使双方离婚，都是一人一半。只写了一个人的名字，也不妨碍另一个人的权益。

2、个人安全感

大多数人对于法律规定都保留了怀疑的态度，所以双方在买房时，没有写上对方的名字，内心就会感到担心。因为毕竟房子对于普通家庭来说房子是重要的投入，一旦两人的婚姻遇到了危机，房子就会成为夫妻两人争议的焦点。

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