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《北京市住房租赁条例》来了 谁在逆市涨房租?

  • 2022-06-06 08:12:21 来源:北京商报

开栏的话历时八年的《北京市住房租赁条例》终于出炉,从坚持租购并举、保护租赁关系、规范租赁市场、保护群众权益等方面对租赁市场进行全面规范。基数庞大的在京租房、出租群体有了首部地方法规。条例出台之日恰逢毕业租房季,北京商报推出租房季特别调查,看看今年的市场都有哪些变化。

居家一个月,在全民抗疫、政府免租、开源节流的同时,包括徐辉在内的多位网友却收到了房租上涨的通知,他们租住的自如公寓在续约时均出现了不同程度的涨价情况,涨价幅度从几十元到几百元不等。不少租客反映管家给出的理由都是要给房东多补钱,公司系统设置了10%的涨幅。然而房东端却没有更多的信息显示这10%的涨幅落入了房东的口袋。疫情刚缓,市场尚待复苏,究竟是迫于房东的压力涨价,还是平台有别的考虑,为什么提出来的涨幅还能通过降价的方式砍掉?究竟是谁在疫情下逆市涨房租?10%的设置又真的能够获得市场支持、符合监管红线吗?

自如线下门店

涨幅10%是系统设置?

徐辉在今年初从朋友手里转租来一套自如三居室公寓其中一间,当时剩下的租期有半年,租金是3000元每月,因为怕麻烦,跟朋友也够铁,徐辉并没有更改底单,这一点自如的管家也知道。

“当时我朋友一共续租了两年,第一年月租金涨了40元,第二年涨了60元,我搬过去之前问了管家,得到的回复是‘涨价是肯定的,一般控制在3%’。”管家当时也说,相比于搬家的成本,这3%的涨幅是长租公寓运营方抵御通货膨胀的成本,这一点,徐辉也认可。

眼看房子到6月就到期了,因为疫情原因,加上同住的两个室友都不错,徐辉就跟管家提出了续签。“想着疫情都这样了,经济都这样了,今年不可能再涨价了吧。”现实给了徐辉响亮的耳光——房租每个月涨价320元。

徐辉算了笔账,按照之前每个月的租金计算,他一年的房租外加一个月租金标准的服务费,不算水电气热,他的租房成本一年是39000元。如果按照中介给出的涨价后的标准,他一年的租房成本上涨至43160元,涨幅接近11%。

“我当时就问管家是不是趁火打劫,疫情之下国企都在减租,政府也都在各种补贴,我们理解长租公寓是有成本的,但也不能一口气涨超过10%吧。”在怒怼一顿管家之后,徐辉得到的回复是:“你跟我说也没用,这是公司的系统设置,10%的标准更改不了。”

在投诉无果后,徐辉打算搬家,并将找房委托给了另外一家长租品牌。当他将自己要搬家并且会选择别的品牌的打算告诉自如管家后,管家旋即告诉他申请到了特殊折扣——只涨70元。“从320元到70元,这可不是小数目,我就想知道,如果我不闹,是不是就被坑了。”徐辉说。

涨价因为要多给房东?

疫情之下,长租公寓逆市涨价的并不占少数。

北京商报记者在某社交平台搜索关键词“租房涨价”发现,和徐辉有类似经历的网友并不在少数,涨价幅度也是从几十元到几百元不等,不只是在北京,连续封控超过两个月的上海也有不少案例。有的租客和管家经过协商后还是续约了,而有的则表示不能接受涨价幅度选择了退租。

上述租客在谈及管家回复涨价的原因时,与徐辉不约而同地遇到了同一个答复——系统设置,从租客们的反馈看,10%的涨幅比例是大部分吐槽长租公寓涨价帖子中的一个比例,而最终结果,基本看市场的走势、与长租品牌博弈的情况以及是否能够找到“备胎”有关。

但包括徐辉在内的租客都普遍疑问:在经历了本轮疫情后的京沪租房市场,真的已经迅速恢复到正常的租房旺季水平了吗?

对此,徐辉所承租的品牌自如方面在接受北京商报记者采访时表示,公司会根据房源位置、市场价格走向、产品配置等多方因素进行参考,并动态进行调整,涨跌情况不一。此外,根据公司和业主的委托合同,每年支付给业主的租金也会按照一定比例上浮。

“如果是托管房,特别是像自如这样需要重装的,长期合同确实有的给了房东每年一定的涨幅,但平均的幅度不太可能是两位数。”某头部长租公寓负责人直言,即便是有涨幅,长租公寓给房东的涨幅也都是固定的数字,不可能出现去年60元,今年320元这种情况。

成交下跌单套找利润

而来自市场层面的信息,更无法支持因“市场价格走向”带来的房租大幅上涨。

根据贝壳研究院数据,5月全国重点40城租金水平连续同环比微跌,近七成城市租金同比下跌,租金水平为34元/平方米,租金指数环比微跌0.7%,同比微跌2.3%。新增挂牌房源均价为37.9元/平方米,环比微跌1.3%,同比下跌2.9%,相比于2019年同期跌幅扩大至9%。

从城市层面租金指数来看,全国重点40城中,5月20个城市租金水平环比微跌,27个城市同比微跌,34个城市租金仍低于2019年同期,其中一线城市北京、广州、深圳租金低于2019年同期。

市场是一个常规偏冷的市场。

“疫情下逆市上涨的情况肯定是不正常的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,理论上经济环境不好,租赁市场也应该是不太好的,但是反过来讲,长租公寓自身压力很大,有一些租赁的房源没有租出去,成本就会转嫁到房租的上涨,所以这个问题也是需要市场和政府多加关注的,能让租客不再感受租金上涨的同时,也能够降低企业成本。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对此也分析道,一方面由于疫情下市场租金价格变动,房东提价,导致长租公寓不得不涨价以保障企业盈利水平;另一方面由于长租公寓一般会在上年末签订大量房源,准备年后出租,但在疫情影响下,房源无法及时出租,长租公寓将面临一定损失,一定程度上会选择涨价来减少损失。

对此,自如方面给出的京沪两地出租率为九成。

监管的5%红线

无论是市场还是租房者,都无法接受两位数房租上涨的另外一个原因,是监管的考量。

就在本轮疫情期间,历时八年的《北京市住房租赁条例》终于出炉,从坚持租购并举、保护租赁关系、规范租赁市场、保护群众权益等方面对租赁市场进行全面规范。基数庞大的在京租房、出租群体有了首部地方法规。

梁楠直言,北京租赁市场价格涨幅是设定了红线的,规定“城市住房租金年度涨幅不超过5%”,基于此,长租公寓平台续约自动涨价的比例设定在10%,一方面为企业预留了一定的盈利空间,另一方面比例限定使得租房涨幅不会加大太多,有利于保障很多青年群体住有所居,同时也有利于规避一些长租公寓企业胡乱抬高租金的市场乱象,进而促进租赁市场健康平稳发展。

“这种涨价前两年就已经在出现了,疫情压力下要不是政府控制,可能会涨得更凶。”严跃进也表示,政府一般把涨幅设定在5%,但是有些地方可能一年一调,是存在涨幅10%的水平的。(记者 卢扬 实习记者 孙永志/文 张旭鸿/摄)

关键词: 北京市住房租赁条例 自如公寓 房租上涨 长租公寓企业 深圳住房租金

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